成交量短期将下降

  业内对于新政执行力度有所担忧。比如按照2015年最新每套成交总价来算，上海普通商品住宅内环内只占2%，内中环占8%，外环以外占到31%，外环外能够买到普通住宅的只能到金山、临港、青浦、奉贤，还有崇明这样的郊区。换言之，除了上述这些，都是非普通商品住宅，二套房首付比例都要提升至70%。因此，同策咨询研究总监张宏伟预判，当政策执行几个月后，势必会误伤不少购房群体，届时上海必然会调整普通住宅标准。

  来自同策咨询的一份研究报告显示，限购的政策对非户籍人员来说影响较大，社保年限的提高影响的人群占当前上海流动人口的7%，如果计算中间曾出现社保断交的人群，影响的人群会超过7%。

  同策咨询研究总监张宏伟分析指出，新政将加速成交量下跌。

  克而瑞研究中心分析师杨科伟指出，短期来看，新政确实将有效抑制需求，毕竟相比1400万的本地人口来说，980万的外地常住人口才是上海楼市刚需的最大来源。收紧外来常住人口的限购“口子”，一方面可大幅降低需求基数，另一方面也有助于稳定中小套型产品的销售价格。

  不过，因为政策调控只能做到短期抑制需求，并不能将其真正灭失，并且在高压沉默之后，往往出现成交上升。

  年销售300亿-500亿的房企或将受到新政导致成交后置、销售规模增长的冲击。比如一家刚刚登陆资本市场的闽系房企相关负责人接受21世纪经济报道记者采访时表示，想不到新政出台这么快，原计划下半年才会面临这种情况，如今上半年的销售目标或要调整了。这家房企在上海中高端项目比较集中，今年可售货值为 60亿元左右，按照最新的销售策略，全年去化目标调整为60%-70%，也就是40亿以内；另一家开始进入高端项目领域的房企，也为了保证利润而调低了销售目标。

  多家房企营销负责人表示，暂时不会以价换量，但在首付支付周期上会根据客户实际情况有一定的宽松政策，而客户以牺牲折扣来换取首付款的时间差。